賃貸の空室対策を徹底比較｜費用・効果・難易度で選ぶ10種の施策【2026年最新版】

賃貸物件の空室が長期化すると、多くのオーナーや管理会社が「何か手を打たなければ」と焦ります。しかし空室対策には多くの選択肢があり、コスト・効果・難易度はそれぞれ大きく異なります。間違った順番で施策を打つと、コストだけが積み上がって空室は埋まらないという事態になります。

この記事では、賃貸物件の空室対策を10種類に分類し、費用・効果のタイミング・難易度・向いているケースを体系的に比較します。「何から始めるべきか」「どの順番で試すべきか」「どこまでコストをかけるべきか」に対する判断基準を提供します。

対策を選ぶ前に一つ確認してください。「そもそも内見予約が入っていないのか、それとも内見は来るが成約しないのか」。この違いによって、有効な対策が変わります。内見予約が入らないなら「掲載段階の問題」、内見後に断られるなら「物件条件または内見対応の問題」です。

空室が長引くメカニズムと対策を選ぶ前に知っておくこと

空室が埋まらない原因は大きく3つに分かれます。

原因①：掲載情報の問題（検索・閲覧段階）

SUUMOやHOME'Sなどのポータルで物件が検索されない、または検索されても写真・説明に魅力がなくてクリックされない状態です。どれほど良い物件でも、掲載情報が貧弱だとユーザーに届きません。

原因②：物件条件の問題（比較検討段階）

ポータルで物件ページを見たユーザーが「賃料が相場より高い」「設備が古い」「競合物件のほうが条件がいい」と判断して離脱しています。この場合は賃料・条件の見直しが必要です。

原因③：内見・成約段階の問題

内見予約は入るが成約に至らない場合、物件の内覧時の印象（清潔感・設備の状態）または担当者の対応に課題があります。

空室対策を検討する際は、まずどの原因が主因かを特定することが重要です。原因①の問題に原因②の対策（賃料値下げ）を適用しても空室は埋まりません。以下では10種の対策をコスト別に解説しますが、選ぶ際は必ず「どの段階の問題か」を意識してください。

空室対策10種の費用・効果比較表

低コストでできる空室対策（〜10万円）

1. 掲載写真・物件資料の改善

空室対策の中で、最も費用対効果が高く、最も見落とされている施策です。

費用：¥0（撮り直しのみ）〜¥50,000（バーチャルステージング含む）

SUUMOやHOME'Sなどのポータルで物件を選ぶ際、ユーザーが最初に見るのは写真です。検索結果一覧に表示されるサムネイル写真の印象で、物件ページを開くかどうかを0.5秒以内に判断しています。どれほど条件が良くても、写真が暗い・枚数が少ない・空室でがらんとしているだけでは、クリックされません。

写真改善で確認すべき3つの問題：

枚数の不足：10枚未満の場合、競合物件と比較して信頼感で負けています。最低10枚、できれば15〜20枚を登録してください。外観・各居室・設備・周辺をすべてカバーします

1枚目の写真の問題：暗い・広角でない・生活感がない写真が1枚目になっていると、クリック率が大幅に下がります。明るく広角なLDKまたは居室の写真を1枚目に設定してください

空室写真の弱さ：家具が何もない空室写真は、広さが伝わらず生活イメージが持てません。これを解決するのがバーチャルステージングです

バーチャルステージングについて：

バーチャルステージングは、空室の写真にCGで家具・照明・小物を配置した加工画像を作成する技術です。1枚あたり数百〜数千円で実施でき、物理的なホームステージング（¥100,000〜）と比較して低コストです。

SUUMO・HOME'S・at homeなどの不動産ポータルに掲載する場合は、各媒体の最新ルールを確認し、「CG画像」である旨を明記して運用してください。媒体ごとの注記方針は社内ルールとして統一しておくと安全です。空室のまま掲載を続けて3ヶ月の家賃を失うコストと比べれば、写真1枚の改善コストは小さいです。

「写真を変えたら問い合わせが来た」「内見率が上がった」という事例は数多くあります。まず低コストの写真改善を試してから、他の施策に進むことを推奨します。

物件資料の整備：写真と同様に、間取り図・各部屋の採寸データ・周辺施設マップを整備することで、内見前の情報収集段階でのユーザーの安心感が高まります。コストゼロでできる改善です。SUUMO入稿の詳細な最適化手順（写真カテゴリ・コメント欄・採点対策）はSUUMO入稿完全ガイドで解説しています。

2. フリーレント・初期費用の軽減

フリーレントとは、入居者獲得のために最初の1〜2ヶ月分の家賃を無料にする施策です。礼金ゼロ・敷金引き下げも同様の目的で使われます。

費用：家賃1〜2ヶ月分（成約後に確定）

フリーレントの効果は「初期費用の高さが成約の障壁になっているケース」で特に有効です。敷金・礼金・引越し費用が重なり、初期費用が家賃の4〜6ヶ月分になる場合、初期負担を減らすことで成約率が上がります。

ただし、フリーレントには構造的な問題があります。

成約後に損失が確定する：フリーレント1ヶ月は、成約したその瞬間に家賃1ヶ月分の収入を失うことを意味します。空室が続いても費用はゼロですが、成約するたびにコストが発生します

根本的な問題を解決しない：写真が悪い・賃料が高い・設備が古いといった根本的な問題がある場合、フリーレントで成約できても短期入居・早期解約になるリスクがあります

常態化するリスク：一度フリーレントを設定すると、撤廃したときに「条件が悪くなった」と見なされることがあります。安易に設定すると継続が前提になります

フリーレントを試みる場合、写真改善（施策1）を先に行い、それでも内見予約が来ない場合の次の手として位置付けることを推奨します。内見予約が来るにもかかわらず成約しない状況での活用がより効果的です。

3. 賃料・管理費の見直し

相場より明らかに高い賃料は、空室の大きな原因になります。ただし、賃料の見直しは一度下げると戻しにくい施策です。正確な判断が必要です。

費用：継続的な収入の減少（下げ幅×入居期間）

賃料の妥当性を確認する方法：

SUUMOやHOME'Sで、同じエリア・同じ間取り・同じ築年数帯の競合物件の賃料を比較します

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で賃料相場データを確認します

管理会社または不動産鑑定士に査定を依頼します

賃料が相場の10%以上高い場合は見直しの余地があります。ただし、5〜10%程度の差なら、写真改善や条件緩和で十分カバーできることがあります。賃料値下げの前に他の低コスト施策を試すことを推奨します。

管理費の扱いにも注意が必要です。「賃料¥60,000・管理費¥5,000」より「賃料¥65,000（管理費込み）」のほうが心理的に低く見える場合があります。逆に、管理費が高い物件は実質負担が大きく見えて敬遠される場合もあります。競合物件の設定方法と合わせて検討してください。

4. 募集条件の緩和

ペット禁止・外国人不可・楽器不可・法人不可といった条件制限を緩和することで、対象となる入居者層を広げます。

費用：管理上の工数（原則費用ゼロ）

緩和を検討すべき条件と効果：

ペット可（小型犬・猫）：ペット可物件の需要はペット不可物件より高い地域が多いです。退去時のペット臭・傷への対応は敷金増額や特約で対応できます。ただしオーナーの同意が必要です

外国人入居可：日本在住の外国人人口の増加に伴い、外国人向けの賃貸需要は拡大しています。保証会社への審査依頼とルールの明確化で対応できます

2人入居可（元・単身向け物件）：単身向けと記載されている物件でも、2人入居を認めることで成約率が上がるケースがあります

職業制限の緩和：「水商売不可」などの条件を見直すことで入居者層が広がります

条件緩和は費用がほぼかからない低リスクの施策ですが、建物の管理ルールや区分所有規約、他の入居者への影響を事前に確認してください。ペット可への変更は、既存入居者が全員ペット禁止で入居している場合、トラブルになることがあります。

5. 仲介会社の広告費見直し・担当者変更

物件情報が仲介会社に適切に流通していない、または仲介担当者が積極的に紹介していない場合、これを改善することで成約が早まります。

費用：広告費増額の場合は家賃0.5〜1ヶ月分（成約後に確定）

確認すべき3つのポイント：

流通枚数の確認：物件情報が何社の仲介会社に配信されているかを確認します。大手ポータルへの掲載と、地域の仲介会社への情報提供は別物です。地域の仲介会社に情報が届いていない場合、流通網を見直します

広告料（AD）の設定：仲介会社への広告費（成約時の報酬）を家賃1ヶ月分→1.5ヶ月分に増額することで、仲介担当者が積極的に紹介するようになります。競合物件との差をつけるための施策です

管理会社・担当者の変更：長期空室にもかかわらず積極的な動きが見られない場合、管理会社の変更を検討する段階かもしれません。担当者の変更だけでも状況が変わることがあります

中コストの空室対策（10万〜50万円）

6. ハウスクリーニング・消臭・小規模補修

「内見は来るが成約しない」という状況の多くは、物件の清潔感や細部の印象に課題があります。内見時の第一印象を改善するために有効です。

費用：¥30,000〜¥150,000（面積・状態による）

清掃・補修の優先箇所：

水回り（浴室・トイレ・キッチン）：水垢・カビ・油汚れが気になる箇所は内見者の印象を大きく下げます。専門業者によるハウスクリーニングが有効です。費用は1LDKで¥30,000〜¥60,000程度です

消臭：タバコ臭・ペット臭・老朽化による独特の臭いは内見者が最も気にするポイントの一つです。通常のクリーニングでは取れない場合、専門の消臭施工（¥20,000〜¥50,000）を検討します

クロス（壁紙）の部分補修：破損・著しい汚れ・カビが目立つ箇所のクロスを部分的に張り替えます。全室張替えは不要でも、目につく場所の補修だけで印象が大きく変わります。費用は¥10,000〜¥30,000程度です

フローリングの補修：傷・剥がれ・色あせが目立つ場合、部分補修またはワックス再施工で対応します

クリーニング・補修は費用対効果が高い施策です。特に「入居後3〜5年が経過した物件」「前の入居者がヘビースモーカーだった物件」は、クリーニングだけで内見後の成約率が大幅に変わることがあります。

7. 設備のアップグレード

「特定の設備の欠如が成約の障壁になっている」ケースで有効な施策です。ただし、設備投資の回収には時間がかかるため、費用対効果を慎重に計算してください。

費用：¥50,000〜¥500,000（設備の種類による）

投資対効果が高い設備の優先順位（独身・若年層向け物件の場合）：

設備投資を検討する際は、競合物件がどの設備を標準装備しているかを確認してください。競合が全棟光回線対応の中で自社物件だけ未対応であれば、導入優先度が高いです。逆に、エリア内のほとんどの物件に宅配ボックスがない場合、設置することで差別化になります。

8. ホームステージング

ホームステージングとは、実際の家具・インテリアを室内に配置して「生活感のある空間」として演出し、内見者の購買意欲を高める手法です。主に成約率（内見から申し込みへの転換率）の改善を目的とします。

費用：¥100,000〜¥500,000（物件の広さ・家具の質による）

ホームステージングが有効なケースは限られています。

高価格帯物件（家賃¥200,000以上）：内見者が物件に対して高い期待値を持っているため、演出の効果が大きい

広い間取り（3LDK以上）：空室のまま内見すると広さが伝わりにくく、家具があることで各部屋の用途と広さのバランスが分かりやすくなる

新築・フルリノベーション物件：物件のポテンシャルを最大限に見せたい場面

費用は高めですが、内見後の申込率が改善した場合、空室期間が短縮されることで投資を回収できます。月額レンタルのホームステージングサービスを活用することで、初期費用を抑えることもできます。

なお、写真撮影のためだけにホームステージングを行い、その後家具を撤去するケースもあります。ただし、バーチャルステージングの場合は物理的な家具なしで同様の写真効果を得られるため、予算が限られている場合はバーチャルステージングで写真を改善し、内見時の準備には別の方法を検討することも有効です。

高コストの空室対策（50万円以上）

9. リノベーション・フルリフォーム

物件の老朽化が深刻で、クリーニングや部分補修では内見者の印象改善に限界がある場合、フルリフォームが選択肢になります。ただし、高コストかつ工事期間中は空室が続くリスクがあるため、意思決定を慎重に行う必要があります。

費用：¥500,000〜¥5,000,000（面積・工事範囲による）

実施判断の基準：

築年数：築30年以上で設備も更新されていない物件は、フルリノベーションが競合比較上での差別化につながる可能性があります

現在の賃料と相場の乖離：リノベーション後に賃料を相場より1〜2割高く設定できる見込みがある場合、投資回収が早まります

エリアの需要：リノベーション物件への需要があるエリアかどうかを事前に確認します。需要がないエリアではリノベーションしても空室が続くことがあります

リノベーションの費用対効果は、賃料の上昇幅と工事費用の回収期間で判断します。工事費¥2,000,000・賃料上昇月¥20,000の場合、回収に8年以上かかります。長期保有前提の物件でなければ採算が合わないケースも多いです。

リノベーションを検討する前に、前段のすべての施策（写真改善・条件緩和・クリーニング・設備更新）を試してください。これらの施策の組み合わせで空室が解消されるケースも少なくありません。

10. 用途変更・コンセプト変更

エリアの需要構造が変化し、現在の用途（居住用賃貸）では長期的に需要が見込めない場合、用途変更またはコンセプト変更を検討します。

費用：¥1,000,000〜（変更内容による）

用途変更・コンセプト変更の例：

シェアハウスへの転換：単身者向け物件を複数人でシェアするシェアハウス形態に変更します。1室あたりの賃料は下がりますが、稼働率が安定します

民泊（旅館業・特区民泊）への転換：観光地・都市部中心部では、長期賃貸より民泊のほうが収益性が高い場合があります。旅館業法・特区民泊の許可が必要です

事務所・SOHO用途への変更：住居専用地域以外の物件で、SOHO利用可・事務所利用可として募集します

ウィークリーマンション・マンスリーマンションへの転換：短期需要が見込めるエリアでの選択肢です

用途変更は用途地域の規制・建築基準法・消防法など多くの法規制が関係します。必ず専門家（建築士・不動産コンサルタント）に相談した上で意思決定してください。

対策の選び方：状況別の判断フレームワーク

どの施策を選ぶかは、現在の状況によって変わります。以下のフローに沿って判断してください。

STEP 1：内見予約の有無を確認する

掲載から3〜4週間が経過しても内見予約が0件の場合、問題は「掲載情報の品質」にあります。まず施策1（写真・物件資料の改善）と施策3（賃料の妥当性確認）を実施してください。

STEP 2：アクセス数と問い合わせ数を確認する

ポータル管理画面でアクセス数を確認します。アクセス数が少ない場合は採点・掲載情報の問題、アクセスはあるが問い合わせがない場合は写真・コメントの問題、問い合わせはあるが内見につながらない場合は電話・メール対応の問題です。

STEP 3：内見後の成約率を確認する

内見は来るが成約しない場合、問題は「物件の実際の状態または条件」にあります。施策6（クリーニング・補修）・施策7（設備更新）・施策2（フリーレント）を順番に試してください。

STEP 4：空室期間と費用のバランスを判断する

空室期間が6ヶ月以上になってから高コスト施策（施策9・10）を検討するのが一般的な順序です。ただし、長期空室が確実に見込まれる場合は早めの判断が収益上有利です。

よくある失敗と注意点

失敗①：原因を特定せずに賃料を下げる

「とりあえず賃料を下げれば成約する」という判断は危険です。問題が写真の品質や掲載情報の不足にある場合、賃料を下げても空室は埋まりません。毎月の収入を減らすだけで、根本的な問題は放置されます。

賃料を見直す前に、必ず「なぜ成約しないのか」の原因を特定してください。写真・掲載情報・条件・設備・清潔感、それぞれの問題を順番に切り分けます。

失敗②：フリーレントを最初の施策にする

フリーレントは「写真も条件も問題ないが、初期費用が障壁になっている」ケースで有効な施策です。掲載情報の問題を解決しないままフリーレントを設定しても、内見予約自体が来なければ効果はありません。

フリーレントは「最終調整の手段」として位置付け、他の施策を先に試してください。

失敗③：高コスト施策を急ぐ

「早く空室を埋めたい」という焦りから、低コスト施策を試さずにリノベーションや設備投資に走るケースがあります。写真改善・クリーニング・条件緩和の組み合わせで空室が解消されるケースは多く、高コスト施策はそれらを試した後の判断が適切です。

失敗④：季節・繁忙期を考慮しない

賃貸の需要には明確な季節性があります。1〜3月（引越し繁忙期）と9〜10月（進学・転勤期）は需要が高まり、空室が埋まりやすい時期です。逆に6〜8月・11〜12月は需要が低い閑散期です。閑散期に「なかなか決まらない」と焦ってフリーレントや大幅な賃料値下げを行うと、繁忙期の好条件での成約機会を失います。

まとめ：優先順位と進め方

空室対策の10種を費用・効果・難易度から整理すると、以下の順序で試すことが合理的です。

まず試すべき施策（低コスト・即効性あり）：

• 施策1：写真改善・バーチャルステージングの活用（¥0〜¥50,000、効果：掲載後すぐ）

• 施策3：賃料相場の確認・妥当性チェック（費用ゼロ）

• 施策4：募集条件の緩和（費用ゼロ）

次のステップ（効果が出ない場合）：

• 施策2：フリーレント・初期費用軽減

• 施策5：広告費見直し・仲介会社への働きかけ

• 施策6：クリーニング・小規模補修

さらに必要な場合

• 施策7：設備のアップグレード

• 施策8：ホームステージング

長期空室・抜本的改善が必要な場合

• 施策9：リノベーション

• 施策10：用途変更

最初のステップとして、まず掲載写真の改善から始めることを推奨します。コストが最も低く、効果が最も早く表れ、他の施策への影響が最も少ない施策だからです。

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